Refinancování hypotéky

Plánujete zažádat o hypotéku společně s manželkou či partnerkou? Čtěte, jaké výhody a nevýhody vám z toho plynou.

Výhody

• Existuje zde vyšší šance na získání hypotéky (dva žadatelé mají při žádosti u banky vyšší bonitu, než jeden žadatel).

• Partneři mají stabilnější finanční situaci. V případě výpadku jednoho příjmu je vyšší šance, že pár situaci vybalancuje díky druhému příjmu.

• Měsíční splátka na bydlení se snižuje. Partneři se podělí o hypoteční splátku u platby za energie a další náklady, spojené s bydlením.

Nevýhody

• Záznam v registru dlužníků jednoho z partnerů může snížit šance na získání hypotéky.

• Dlouhodobý výpadek jednoho z příjmů (například z důvodu vážné nemoci, při invaliditě, nebo ztrátě zaměstnání a nenalezení jiné práce se stejně vysokým platem) může být pro pár z finančního hlediska likvidační. Domácnost nemusí ustát vysoké hypoteční splátky, které jsou po ztrátě jednoho příjmu příliš vysoké.

V takovém případě je důležité nevzdat se a zkusit to u jiné bankovní společnosti. Každá banka má totiž trochu jiné postupy, a jestliže váš příjem nedostačuje jedné bance, druhé může stačit bohatě.

Tento postup by měli vyzkoušet zvláště lidé, pracující jako OSVČ, nebo ti, kteří o úvěr žádají sami (bez partnera). Ti totiž bývají při žádosti o hypotéku často znevýhodňováni. Na hypotečním trhu však existuje řada poskytovatelů, kteří umožňují získat úvěr na bydlení i těmto lidem.

Některé banky třeba u podnikatelů zohledňují pouze příjmy, které podnikateli zbydou po uplatnění 60 % paušálu, jiné se však dívají na výši obratu, což výrazně zvyšuje šance na získání úvěru.

Pokud na hypotéku nedosáhnete, řešením může být i prodloužení doby splatnosti a tím pádem i snížení hypotečních splátek. Banky jsou většinou vstřícnější k hypotékám na 30 let, protože klient splácí měsíčně nižší sumu, což snižuje riziko jeho případné platební neschopnosti.

Mít přehled o situaci na trhu je při získávání hypotéky to nejdůležitější. Naše hypoteční kalkulačka nabízí nejen přehledné porovnání hypoték, ale i možnost konzultací s hypotečním specialistou, který se na trhu orientuje a dokáže vám doporučit hypoteční úvěr na míru vašim potřebám.

Podmínky jsou dány ve smlouvě, nebo ve všeobecných obchodních podmínkách jednotlivých bank. Obecně lze říci, že ano, lze zkrátit dobu splatnosti, ale v ideálním případě v době refixace úrokové sazby, kde se dají nastavit nové podmínky stávajícího úvěru.

Ano, pokud nový zájemce o hypotéku bude splňovat podmínky dané banky pro převzetí úvěru.

K refinancování hypotéky dochází v momentě končící fixace úrokové sazby. Před tímto koncem je vhodné porovnat nabídku na trhu hypoték a zjistit, zda máte nastaveny nejvýhodnější podmínky právě pro vás. Doporučujeme spočítat na naší kalkulačce, případně se obrátit na naše makléře, kteří vám poradí.

V obecné rovině jsou dva druhy hypoték. Účelová hypotéka určená k bydlení a neúčelová (tzv. americká hypotéka), kde se nezjišťuje účel, ale je dána nemovitost do zástavy k tomuto úvěru.

LTV – Loan to Value – poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti udávaný v procentech. Je to údaj, od kterého se výrazným způsobem odvíjí úroková sazba úvěru.

Hypoteční úvěr definuje Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. jako úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.

Banky informují klienty před uplynutím konce období, na které je zafixovaná úroková sazba o její změně a nabízejí klientům další období s jinou úrokovou sazbou. Zde je dobré se na tuto změnu připravit a zjistit si, zda nejsou na trhu hypoték výhodnější podmínky i za cenu dalšího dokládání nutných podkladů v případě změny. Ve výsledku se mohou ušetřit až desetitisíce korun ročně. Doporučuji využít našeho srovnávače hypoték a najít optimální službu za pomoci našich vyškolených hypotečních specialistů.

Obecně lze říci, že není potřeba mít běžný účet u banky, u které si berete hypoteční úvěr. Je zde ale předpoklad, že pokud si zřídíte účet u stejné banky, kde si chcete vzít hypotéku, dostanete zvýhodnění úrokové sazby např. o 0,5%, což může dělat zajímavou částku v celkové splátce.

V prvé řadě je potřeba co nejdříve kontaktovat banku a informovat o této skutečnosti. V některých případech je možné najít řešení např. v odkladu splátek, v prodloužení splatnosti hypotéky a tím snížení splátky atd.

Obecně lze říci, že banky mimořádné splátky nemají rády. Jednak je to proto, že mimořádná splátka naruší plynulost toku peněz do banky a jednak proto, že tímto banky přicházejí o budoucí zisk. V drtivé většině si banky účtují poplatek za předčasnou splátku dle platných sazebníků, nebo se u některých bankovních domů lze domluvit již ve smlouvě a zřídit si službu na možnost vložení mimořádné splátky.

Doby, kdy bylo možné sjednat 100 % hypotéku, jsou nenávratně pryč. Nyní musíte mít našetřeno alespoň 20% z ceny nemovitosti. Pokud nemáte našetřeno, šance, že úvěr dostanete, se výrazně snižuje. Pokud úvěr dostanete i bez požadovaných procent, bude velice drahý.

Bude banka při žádosti o hypotéku akceptovat nestandardní příjmy a jak je to s jejich dokladováním?

Maximální výše hypotéky je závislá na významném množství faktorů, které hypoteční banky u klienta zkoumají, v zásadě se tyto faktory dají shrnout do několika základních skupin. Jak bonitní klient je - jak vysoké má příjmy a jaké závazky má ve vztahu k příjmům, jakou platební morálku měl klient doposud, jaká je hodnota pořizované nemovitosti případně dalších nemovitostí, které budou součástí zajištění hypotečního úvěru, jaká bude splatnost hypotéky, výše úrokové sazby, účel a typ hypotečního produktu. Pro rychlou orientaci Vám doporučujeme provést si srovnání jednotlivých hypotečních bank na naší kalkulačce.

Vyřízení hypotéčního úvěru je ovlivněno několika faktory rychlostí klienta při shromažďování podkladů vyhotovením znaleckého posudku k nemovitosti schvalovacím procesem v bance. V případě, že všechny uvedené procesy na sebe navazují, lze hypoteční úvěr vyřídit za 10 pracovních dnů - od výběru finální nabídky po podpis úvěrové smlouvy. Zde platí dvojnásob, že klient může uspořit významné množství času a starostí pokud využije služby hypotečního makléře.

Ano lze koupit nemovitost, jež je zatížena hypotečním úvěrem - respektive zástavním právem k hypotečnímu úvěru. Původní hypoteční úvěr stávajícího majitele je splacen novým hypotečním úvěrem, který si vezme kupující.

Poplatků, které se váží přímo nebo nepřímo k hypotečnímu úvěru je celá řada. Uveďme ty nejčastější - jednorázový poplatek za schválení úvěru, měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu, jednorázový poplatek za vyhotovení znaleckého posudku k nemovitosti, poplatek za čerpání. Nabídky jednotlivých hypotečních bank se výrazně liší ve struktuře poplatků a tak je nejlepším řešením svěřit porovnání do rukou odborníka - renomovaného hypotečního makléře. Námi doporučený hypotéční makléř je nezávislý v rozhodování a své služby nabízí zdarma.

Úrokové sazby jsou stanovovány u jednotlivých obchodních případů dle konkrétních parametrů příslušného obchodu. Do výpočtu sazby vstupuje celá řada parametrů. Uveďme ty nejběžnější - délka úrokového období (fixace), výše úvěru, poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn (LTV%); výše příjmů klienta, pojištění, aktivní platební styk na běžném účtu vedeném u financující banky, apod. Pro rychlou orientaci doporučujeme provést si výpočet bonita a srovnání úrokových sazeb na našem kalkulátoru.